1기 신도시 '1호 재건축' 年 2만~3만가구 이주, 일정 빡빡… 신도시 재건축 괜찮나

분당 8000·일산 6000가구, 1기 신도시 '1호 재건축'

이준우 기자 2024.05.23.

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2024/05/23/JDEPHPYBR5D4RCXJZ2HZHHC4JQ/

분당 8000·일산 6000가구, 1기 신도시 ‘1호 재건축’

 

 

선도지구 규모 발표, 11월에 선정

평촌·중동·산본은 각 4000가구

 

분당·일산·평촌·중동·산본 등 수도권 1기 신도시에서 맨 처음 재건축을 시작하는 ‘선도 지구’가 최대 3만9000가구 선정된다.

1991년 입주한 1기 신도시에서 33년 만에 ‘재건축 1번 타자’를 선정하는 작업에 착수한 것이다.

올해 11월 선도 지구로 뽑히는 단지들은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 재건축을 추진한다.

 

 

국토교통부는 22일 서울정부청사에서 경기도, 1기 신도시 지자체 5곳, LH(한국토지주택공사)와 간담회를 열고 이런 내용의 ‘1기 신도시 선도 지구 선정 계획’을 발표했다.

국토부는 일단 선도 지구로 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본은 각각 4000가구씩 선정한다고 밝혔다.

정부가 정한 물량에 각 지자체가 최대 50%까지 선도 지구를 추가할 수 있어 최대 3만9000가구가 가능하다.

1기 신도시 전체 가구(29만2549가구)의 13.3%에 달한다.

 

 

 

주민 동의율 높여야 재건축 가능 2027년 착공 속도전

 

1기 신도시가 속한 지자체 5곳은 다음 달 25일 선도 지구 공모 지침을 확정·발표한다.

9월 재건축을 추진하는 구역의 제안서를 접수하고, 11월 높은 점수를 받은 구역 순으로 선도 지구를 최종 선정한다.

지자체 추가 물량을 포함하면 분당은 최대 1만2000가구, 일산은 최대 9000가구까지 지정될 수 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축에 대한 1기 신도시 주민들의 관심이 뜨겁기 때문에 지자체마다 가능한 한 많은 단지를 선도 지구로 지정하려 할 것”이라고 말했다.

 

 

정부는 이날 1기 신도시 선도 지구 선정에 활용할 세부 평가 기준도 공개했다.

재건축에 찬성하는 주민 비율이 높고, 단지에 주차 공간이 부족하고, 여러 단지가 참여하는 통합 재건축 규모가 클수록 높은 점수를 받을 수 있다.

 

 

◇선도 지구 선정, 주민 동의 확보가 관건

 

선도 지구로 뽑을 때 가장 결정적인 기준은 주민 동의율이다.

국토교통부는 ‘표준 평가 기준’ 100점 만점 중 주민 동의율 항목에 60점을 배정했다.

선도 지구 공모에 신청할 수 있는 최소 조건인 주민 50%의 동의를 받으면 10점이고, 60점 만점을 받으려면 주민 95%의 동의를 받아야 한다.

주민 동의율에서 점수 차가 크게 벌어질 수 있다.

정부가 선도 지구 지정 후 ‘2027년 착공, 2030년 입주’라는 빠듯한 시간표를 제시한 상황에서 주민 간 갈등이 없어야 한층 속도감 있게 재건축을 추진할 수 있다는 메시지를 담은 것으로 보인다.

선도 지구 선정에 대비해 개별 아파트 단지에서 자체적으로 받아온 주민 동의는 법적 효력이 인정되지 않기 때문에 각 단지는 새로운 양식에 맞춰 주민 동의를 받아야 한다.

 

 

주민 동의율 외 선정 기준으로는 ‘가구당 주차 대수(10점)’ ‘통합 정비 참여 주택 단지 수(10점)’ ‘통합 정비 참여 가구 수(10점)’ ‘도시 기능 활성화 필요성(10점)’ 등이 있다.

사업 실현 가능성이 크다고 인정되는 구역에는 5점 가점을 준다.

가구당 주차 대수가 0.3대 미만인 경우 10점 만점을 받고, 1.2대 이상이면 2점이다.

통합 재건축에 참여하는 주택 단지 수가 4개 이상이고, 3000가구 이상이면 각 항목에서 10점 만점을 받는다.

‘도시 기능 활성화 필요성’은 공원·학교·교통 등 기반 시설 확보와 이주자 전용 주택 공급 여부 등을 지자체가 평가한다.

 

 

11월 선도 지구로 지정되는 구역은 곧바로 재건축을 위한 특별 정비 계획 수립에 착수한다.

내년 특별 정비 구역 지정, 2026년 시행 계획 및 관리 처분 계획을 수립해 2027년 이주와 착공에 들어간다.

정부는 2개 이상 단지가 통합 재건축을 추진하면서 일정 비율 이상의 공공 기여를 하면 안전 진단을 사실상 면제하기로 했다.

박상우 국토부 장관은 “특별법에 따라 통상 10년 이상 걸리던 절차를 대폭 간소화해 2030년부터 입주가 가능할 것”이라고 말했다.

 

 

◇2033년까지 26만 가구 이상 재건축 추진

 

국토부는 선도 지구 지정을 시작으로 앞으로 10년 동안 매년 일정 물량을 선정해 1기 신도시 재건축을 추진하기로 했다.

분당은 2033년까지 총 8만4000가구를 정비 사업 물량으로 선정할 예정이다.

같은 기간 일산은 6만2000가구, 평촌은 4만1000가구, 중동·산본은 4만 가구씩 재건축을 추진한다.

 

2027년부터 1기 신도시에서 재건축을 위한 이주와 철거가 시작되면, 인근 지역 전세 물건이 줄고 전셋값도 오를 가능성이 크다.

이에 정부는 전세 시장 상황에 따라 정비 물량을 조정하고, 최대한 이주 시기를 분산한다는 계획도 밝혔다.

필요한 경우 소규모 신규 개발 사업으로 주택 공급을 확대하고, 이주 자금을 지원하는 방안도 검토하겠다고 했다.

 

 

국토부는 이날 “구체적인 이주 대책은 향후 지자체가 주도적으로 수립할 것”이라고 했다.

그러나 신상진 성남시장은 “성남은 개발제한구역으로 묶여 있는 곳이 많아 지자체 단독으로 이주 대책을 실행하기 어렵다”고 했다.

 

 

年 2만~3만가구 이주, 일정 빡빡… 신도시 재건축 괜찮나

"정책 디테일 부족" 지적 나와

정순우 기자 2024.05.24.

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2024/05/24/J6NEBQHO4BGTDHXISG63UG5CZM/

年 2만~3만가구 이주, 일정 빡빡… 신도시 재건축 괜찮나

 

 

정부가 지난 22일 1기 신도시 선도지구 선정 기준과 개발 일정을 공개한 것을 두고 “총 27만 가구에 달하는 사상 유례없는 재건축 사업을 시작하면서 정책의 세부 디테일이 부족하다”는 지적이 나온다.

올 연말 선정하는 최대 3만9000가구가 2027년 철거를 시작으로 10년 동안 해마다 2만~3만 가구씩 이주(移住) 수요가 생기는데, 이로 인한 전·월세 시장 충격을 흡수하는 대책이 너무 부실하다는 평가다.

올해 초 발표했던 1기 신도시별 이주단지 조성 계획은 4개월여 만에 소리 없이 사라졌다.

올해 초 내세운 ‘2027년 착공’이라는 목표 때문에 현실성이 떨어지는 사업 일정을 추진한다는 지적도 나온다.

 

 

◇최소 5곳이라던 이주단지, 주민 반발에 백지화

 

정부는 올해 초 1·10 부동산대책으로 발표한 ‘주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안’에서 1기 신도시 재건축과 관련해 “2025년부터 신도시별로 이주단지를 한 곳 이상 선(先)조성하겠다”고 밝혔다.

이후 박상우 국토교통부 장관은 언론 인터뷰에서 “지자체와 협의해 이주단지 선정 작업을 진행 중”이라고 했다.

지난달 시행된 ‘노후 계획도시 특별법’에도 “공공주택 사업을 통해 이주단지를 조성할 수 있다”고 명시돼 있다.

하지만 22일 발표에서 이주단지 관련 내용은 빠지고, “전세 시장 동향을 모니터링해 필요하면 신규 공급도 확대한다”는 원론적인 문구만 담겼다.

 

이주단지 조성이 수개월 만에 논의 대상에서 제외된 것은 1기 신도시 주민들의 반대 여론 때문이다.

국토부 관계자는 “주민 의견을 청취하는 과정에서 재건축 공사 때 공공 임대주택으로 지어진 이주단지 입주에 거부감이 있다는 걸 알게 됐다”고 말했다.

이를 두고 “주민 의견 수렴도 없이 재건축 이주 대책을 발표했다”는 비판이 나온다.

이창무 한양대 교수는 “공공주택을 활용한 이주단지로 전·월세 문제를 해결하겠다는 접근이 너무 안일했다”며 “민간 재건축 사업이 정부가 정한 일정과 계획대로 진행될 가능성이 작은데, 불필요한 혼선만 부추긴 꼴”이라고 말했다.

 

 

2027년 이후로 장기간에 걸쳐 이주 수요를 대비해야 하는 1기 신도시 지자체들은 정부의 적극적인 지원을 요구하고 있다.

신상진 성남시장은 “정부가 개발제한구역(그린벨트)으로 묶인 부지를 풀어주고, 분당과 인접한 광주·용인 등에서 신규 주택 공급을 늘려야 한다”고 했다.

최대호 안양시장도 “지자체 단독으로 마련할 수 있는 이주 대책은 한계가 있다”고 말했다.

 

 

 

◇정부가 내세운 ‘2027년 착공’ 가능할까

 

정부가 제시한 사업 일정에 대한 의문도 제기된다.

정부는 1기 신도시 재건축을 적극적으로 지원하면서도 착공과 입주 시점을 공식화하는 것엔 유보적인 입장이었다.

민간 재건축 사업인 탓에 조합 설립이나 사업시행 인가 등 행정 절차나 주민 호응도에 따라 사업 진척 속도가 달라질 수 있다는 논리였다.

 

 

하지만 올해 1월 윤석열 대통령이 참석한 민생 토론회에서 ‘2027년 착공, 2030년 입주’가 공식화됐다.

올해 11월 선도지구를 선정하면 사업 계획 수립, 조합 설립, 각종 인허가를 마치기까지 2년 정도밖에 시간이 없다.

정부는 계획 수립과 인허가를 병행해서 가능하다는 입장이지만, 전문가들 반응은 회의적이다.

서울에서 가장 큰 재건축 아파트인 강동구 둔촌주공은 6000여 가구가 이주하고 철거까지 2년 반, 그 이후로 일반에 분양하기까지 또 3년이 걸렸다.

1기 신도시 선도지구는 이주 규모가 둔촌주공의 최소 5배 수준이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지구 지정부터 착공까지 통상 10년이 걸리는 재건축 절차를 2~3년 만에 마무리하는 게 가능한지 의문”이라며 “2개 이상 단지가 묶이는 통합 재건축은 주민들의 이해관계가 엇갈리며 차질을 빚는 경우가 빈번하다는 점도 위험 요인”이라고 말했다.

 

 

최근 공사비가 치솟은 점도 ‘재건축 속도전’의 걸림돌로 꼽힌다.

주거환경연구원에 따르면, 지난해 전국 재건축·재개발 등 평균 공사비는 3.3㎡(1평)당 687만5000원으로 3년 전(480만3000원)보다 43% 증가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “소유주들이 고급 주거 단지로의 변신을 기대하는 1기 신도시에서도 조합원 분담금 문제로 사업이 늦어질 가능성이 있다”고 말했다.